Alquiler de vivienda: qué regula la ley y qué acuerdan las partes
En el alquiler hay cosas que la ley fija y cosas que las partes pactan. Distinguirlas evita casi todas las discusiones.
Lo que fija la ley y lo que pactan las partes
En el arrendamiento de vivienda habitual hay una parte que la Ley de Arrendamientos Urbanos regula de forma imperativa y otra que queda al acuerdo de las partes. Casi todas las discusiones entre casero e inquilino nacen de confundir una con otra.
La regla general es que lo que la ley establece en favor del arrendatario no puede empeorarse por contrato, aunque el inquilino lo firme. Lo que la ley no regula, en cambio, vale lo que las partes hayan acordado.
Los cuatro asuntos habituales
| Asunto | Qué regula la ley | Qué queda al acuerdo |
|---|---|---|
| Fianza | Su exigencia y su destino legal | Garantías adicionales, dentro de los límites legales |
| Duración | Prórrogas obligatorias en vivienda habitual | El plazo inicial pactado |
| Reparaciones | El reparto general entre las partes | El detalle de lo accesorio |
| Renta | El marco de la actualización | El importe inicial y la referencia pactada |
| Obras del inquilino | Necesidad de consentimiento | Qué se autoriza y en qué condiciones |
| Subarriendo | Requisitos legales | Su prohibición o autorización expresa |
La fianza no es una garantía de pago del último mes
Es uno de los malentendidos más frecuentes. La fianza legal responde de los desperfectos y de los incumplimientos del arrendatario; no es un depósito para dejar de pagar la última mensualidad. Dejar de pagar el último mes contando con que la fianza lo cubra sitúa al inquilino en incumplimiento.
En muchas comunidades autónomas existe además la obligación de depositar la fianza en un organismo público, con procedimiento propio para su devolución. Conviene comprobar cuál es el régimen en el territorio donde esté la vivienda.
Reparaciones: quién paga qué
La distinción que hace la ley es entre las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, que corresponden al arrendador, y los pequeños arreglos derivados del desgaste por el uso ordinario, que corresponden al arrendatario.
La frontera entre ambas categorías genera discusiones legítimas. Lo práctico es comunicar la avería por escrito en cuanto se detecta, conservando el envío, porque la fecha del aviso suele ser decisiva.
Cuando hay desacuerdo
- Comunicar por escrito y conservar constancia del envío y de la recepción.
- Consultar a la oficina de vivienda de su ayuntamiento o comunidad autónoma, que orienta sin coste.
- Acudir a una asociación de consumidores o de inquilinos, que en muchos casos ofrece orientación.
- Considerar la mediación antes que el juzgado: es más rápida y menos costosa.
- Consultar a un abogado si el asunto avanza. Si sus ingresos son bajos, infórmese sobre la asistencia jurídica gratuita.
Por qué aquí no hay plazos ni cifras
Los plazos de prórroga, los límites de garantías adicionales y las reglas de actualización de renta se han modificado varias veces en los últimos años y dependen, además, de la fecha en que se firmó el contrato. Un contrato de hace diez años puede regirse por reglas distintas del que se firme mañana. Por eso remitimos siempre al texto vigente y a un profesional.